1. EL PROCESO DE COMPRA DE INMUEBLES EN ESPAÑA
1.1. RESERVA DE SU INMUEBLE
Una vez que haya encontrado un inmueble que desean adquirir, es esencial que firme
un contrato de reserva con el vendedor, ratificándolo con el pago de un señal de
reserva de entre 3.000 € y 6.000 €. Este contrato le asegura que el inmueble sale del
mercado, ofreciéndole la opción de comprarlo.
Proceso de comprobación
Mientras el inmueble está reservado a su nombre, suele haber un plazo de entre 15 a
30 días para recabar información registral y legal sobre el mismo. Se trata de
establecer si los títulos del inmueble sobre la propiedad son satisfactorios y si la
persona que la vende está autorizada para transmitir su dominio. También
realizaremos una comprobación exhaustiva, para garantizar que la propiedad está libre
de toda carga, prenda, hipoteca, gravamen o deudas pendientes. Si existe alguna
carga que pese sobre el inmueble, se tomarán las medidas pertinentes para
comprobar que ha sido completamente satisfecha, antes de que la propiedad legal del
inmueble sea transferida al comprador.
En caso de compra de una parcela de terreno, se podrá realizar un estudio de la finca,
para medir el terreno e identificar sus linderos. Este estudio incluirá si el terreno ha
sido debidamente clasificado como urbanizable, sus accesos y superficie. Asimismo,
ofrecerá información sobre las distintas posibilidades de construcción y sobre la
superficie edificable, incluyendo un plano detallado que formará parte de su título de
propiedad definitivo.
En el caso de inmuebles en construcción, nos aseguraremos de que la constructora
cuenta con todos los permisos legales de construcción: licencia de obras, estudio de
suelo (un perito geólogo independiente comprobará que los cimientos diseñados por el
arquitecto tienen la suficiente solidez, según la naturaleza del terreno), O.C.T.
(técnicos independientes comprobarán todos los trabajos de construcción) y,
finalmente, el seguro decenal (similar al N.H.B.C. inglés).
Si se trata de una promoción, obtendremos las correspondientes garantías bancarias
para proteger sus pagos, para el caso que los promotores incumplan sus obligaciones
de cualquier forma. Podemos asesorarle sobre los costes de esta importante garantía.
Si nuestras comprobaciones descubren algún obstáculo legal que afecte al proceso de
compra, nuestra firma les aconsejará por escrito no seguir adelante con el proceso y
nos aseguraremos que la señal de reserva inicial es devuelta en su totalidad por la
parte vendedora.
En cualquier caso, y como parte de nuestro proceso de comprobación, contrastaremos
la reputación y solvencia de los constructores/promotores, obteniendo garantías de
que el inmueble será construido y entregado en los términos y condiciones pactados.
1.2. CONTRATO PRIVADO (Intercambio de contratos)
Una vez que las comprobaciones sobre el inmueble están finalizadas, y tras ofrecerle
la más absoluta garantía de que la situación jurídica de la propiedad permite seguir
adelante con la compraventa, se puede firmar el denominado Contrato Privado.
El Contrato Privado es un documento importante que contiene información sobre
comprador y vendedor, la descripción registral del inmueble, el precio de compra, la
forma de pago, la fecha de formalización del contrato, la fecha de toma de posesión,
etc.
Cuando ambas partes han firmado el Contrato Privado y el depósito ha sido pagado,
que habitualmente equivale a un 10% del precio de compra menos la señal de reserva,
entonces el contrato se convierte en un documento legalmente vinculante. Este
depósito puede llegar incluso hasta el 30% para los casos de propiedades “sobre
plano”.
1.3. FORMALIZACIÓN
La conclusión del proceso de compra de la propiedad tiene lugar en presencia de un
Notario, mediante la firma por el comprador y vendedor de la Escritura de
Compraventa del inmueble. El Notario es un oficial público. Su deber consiste en
identificar al comprador y al vendedor y asegurarse de que todos los requisitos legales
son observados y de que la cantidad debida al otorgamiento ha sido satisfecha.
Si le es imposible estar presente en la formalización de las escrituras, nos ocupamos
del otorgamiento del correspondiente Poder Notarial, para que podamos realizar todos
los trámites en su nombre. De hecho, y para mayor comodidad de los clientes, es
práctica habitual de la Compañía disponer de un Poder Notarial válido al inicio de
todas las operaciones de compra y/o venta.
a) Toma de posesión y entrega de llaves
Inmediatamente después de la firma de las escrituras se entregan las llaves del
inmueble, pudiendo el comprador tomar posesión del mismo.
b) Título definitivo y procedimiento de registro
El procedimiento de registro entraña el pago de todos los impuestos a satisfacer sobre
el inmueble y la obtención del sello registral definitivo de la Escritura de Compraventa,
que garantiza la transferencia de la propiedad. Este trámite puede prolongarse durante
de entre dos a tres meses, dependiendo del correspondiente Registro de la Propiedad,
aunque nosotros nos ocupamos de toda la operación, avisándole cuando la Escritura
de Compraventa ha sido tramitada ante el Registro de la Propiedad y esté a su
disposición. Este procedimiento constituye un trámite importante, teniendo lugar justo
después de que haya tomado posesión del inmueble.
c) Contratos de suministro
Inmediatamente después de la formalización de la compraventa, nos encargaremos de
que todos los contratos de suministro del inmueble (electricidad, agua, basura, etc.)
sean puestos a su nombre. Al mismo tiempo, nos ocuparemos que sus respectivos
recibos sean domiciliados en su cuenta bancaria, para que puedan ser abonados
mediante cargo directo.
d) Recogida de documentos
Una vez que el Registro de la Propiedad haya devuelto la Escritura de Compraventa,
proceso que puede prolongarse hasta tres meses, acordaremos con usted el mejor
momento para que pueda recogerla en nuestras oficinas, junto al resto de la
documentación que debe conservar (Certificado de N.I.E., Escritura de Compraventa,
Póliza de Seguro, etc.)